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娱乐场汇总 - 专家点评《广东长租公寓发展报告2018》,应尽快落实政策要求给企业实质扶持

2020-01-11 16:53:10 2124人参与  2124条评论

娱乐场汇总 - 专家点评《广东长租公寓发展报告2018》,应尽快落实政策要求给企业实质扶持

娱乐场汇总,“南方日报《广东长租公寓发展报告2018》对长租公寓品牌企业及住户进行了广泛深入的调研,描述了长租公寓市场快速扩张、资本大量涌入、运营主体多元、运营模式不一的基本格局,同时反映了市场份额不足、分布分散、利润率较低、盈利模式单一难持续等问题,并从良性及可持续发展的角度提出了相关治理建议。” 暨南大学经济与社会研究院副院长张思思博士认为,该调研结果对长租公寓的发展极具现实指导意义。

日前,南方日报社南方经济智库南方评估、广东省公寓管理协会联合发布《广东长租公寓发展报告2018》(以下简称《报告》)。自党的十九大报告提出“租购并举”以来,长租公寓成为风口式的热点。广东省住房政策研究中心副主任陈洋博士亦指出,除了早已艰难生长出来的公寓企业之外,包括互联网企业、金融机构在内的多股社会力量都纷纷涌入住房租赁领域。然而到了2018年,长租公寓的发展却似乎遭遇了“瓶颈”,先是公寓融资“暴雷”,然后是装修污染致癌风波,同时社会对租金上涨的质疑和讨论也不绝于耳。“这一切都表明,我们住房租赁的基础性制度还远未成熟。《报告》提出了很好的对策建议。”

张思思:从四方面促进长租公寓市场健康发展

当前长租公寓市场可说是方兴未艾,蓬勃发展。张思思认为,广东省随着常住人口逐年增加,工资收入稳步增长,消费结构不断升级,消费者对住房的品质及数量的需求亦不断提高。长租公寓市场的发展,为增加住房供给及优化居住环境提供了值得推广的模式。其本人主持的广州市哲学社会科学规划智库课题“广州加快建设多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度研究”中有一个章节专门对长租公寓市场的现状进行调研和分析,和“报告”中的主要发现及政策建议共通之处。具体包括:

一是要降低长租公寓市场运营成本,拓展市场盈利模式。长租公寓市场前期投入大、盈利周期长。这一运营压力最终转嫁到消费者之上。长租公寓的单位租金比普通租赁房屋高出不少,无形中限制了长租公寓的潜在消费受众与市场良性发展。参考国外不少大城市租金管制经验,于政府而言适当介入市场,控制租金增长可能是有效的政策工具之一。同时应降低长租公寓在土地、资本、尤其是税收方面的负担,改善营商环境,最终降低长租公寓市场的运营成本。于企业而言,拓展以住户租金为主的单一盈利模式,有效结合新经济新业态新模式,拓展公寓生态链(如无人便利店、24小时健身房、新零售等)为多元化收入来源。

二是要盘活存量做好增量,培育面向年轻人的品牌公寓。应该看到,在年轻人口持续流入、经济向好的珠三角地区,租赁市场需求只增不减。《报告》发现当前租赁市场供求关系存在错配,表现为低端市场供大于求,中高端市场则求大于供。政府应善借长租公寓市场这一风口,根据地方人口构成及趋势,适当对低端租赁市场如城中村、老旧社区进行城市更新、微改造,实现中短期内租房市场需求有效调节。长期来看,通过顶层设计与制度创新,做好长租公寓市场的增量供应。《报告》中调研显示九成的租客在31岁以下。可以着力培育面向年轻人的品牌公寓,使社区环境、居住设施等更能满足年轻人的用户体验。

三是要完善长租公寓行业标准制定与监督工作。当前长租公寓市场运营主体多元,运行模式不一,这一背景一方面有利于资本进入市场快速扩张,另一方面也带来了恶性竞争、无序发展等社会经济问题,例如新闻报道的“甲醛门”事件。因此完善管理措施,做好行业标准制定与监督工作,实现长租公寓产业的可持续发展额外重要。关键在于政府如何引导长租公寓市场转向规模化、正规化、机构化与产业化发展,并做好消费者权益维护工作。

四是要留意房地产资产证券化可能带来潜在金融风险。在当前长租公寓产业中,abs、reits等资产证券化产品曾被认为是破解长租公寓模式盈利难的有效金融工具,能降低房地产金融市场对商业银行的融资依赖,帮助长租企业沉淀资金、加快扩张速度。但另一方面,这一金融手段同时增加了资金杠杆,存在资金链断裂的风险。过去一两年,不乏新闻媒体报道了长租公寓“租金贷”问题带来的问题隐患。因此在当前的长租公寓金融创新中,政府部门既要做好试点探索,从而推进房地产供给侧结构性改革,也要做好监管工作,防范化解金融风险发生的可能。

陈洋:要尽快给长租公寓一个真正的“名分”

陈洋博士也提了四方面的建议。首先,他认为,要尽快给长租公寓一个真正的“名分”,即要在工商登记、消防验收、水电气费、经营税费等方面有实质性的进展。

其次,要积极探索和鼓励租赁金融创新,帮助企业摆脱租金回报过低、成本回收周期过长的困境。不能因为部分金融诈骗行为的干扰就止步不前。

同时,他提出要尽快建立行业自律准则,尤其是对装修标准要有严格规定和惩戒机制。

此外,陈洋认为,应该允许租金呈现分化格局。租金是最能反映市场供需关系的信号,个人依然不建议政府指导价格,而是应当承认长租公寓本就是市场中的高端产品,应允许其价格有一定的上涨,关键是在市场上依然有足够的低价出租房供选择,才是一个健康繁荣的市场。

【记者】冯善书

【校对】曹柏英

【作者】 冯善书

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端